欠陥住宅・悪質リフォームの調査から屋上緑化、バリアフリー、自然素材の家づくりの住宅設計・監理は協同設計舎建築事務所（愛知県名古屋市）

せっかく建てたわが家が危険で住めなかったり、たとえ住めたとしても一生その家で嫌々生活する
　-　欠陥住宅は、「まさか自分は大丈夫」「もしそうなっても誰かがなんとかしてくれる」…ひょっとして、そんなふうに思ってはいませんか？
そんなあなたは「要注意」です。

欠陥住宅とは、業者による重大な施工ミスにより発生し、基本的には建物にあるべき部品を本来あるべき状態で取り付けや施工がされていなかったものです。 よくある欠陥住宅事例としては、床の不陸、腐食・錆、漏水、クラックなどがあげられます。

欠陥住宅で大きくマスコミなどに取り上げられた事件は、構造計算偽造による事件です。この事件は姉歯物件だけでなく福岡や札幌でも発覚し、施工欠陥が重なったものもあります。愛知県では無資格者による設計が発覚する事件も起こりました。

これらは氷山の一角とも言われ、どこまで広がるのかと不安が拡大しています。

またホテルの不法改造や悪質リフォームの横行もあり、国民・消費者には不安と建築界に対する不信が広がっています。

このような欠陥住宅ができる過程には建築関連法や確認審査制度の不備がありますが、それに照らし合わせて見ても元請け・下請け建築事務所、デベロッパー、コンサル会社、施工業者、確認審査機関、自治体の各々に業務上の瑕疵やモラルの崩壊があり、それが一挙にに露呈した複合事件だと思います。

経費と利益を多くとり、建築工事費が必要以上に少なくなると住宅の目に見えない箇所、基礎、柱・梁などの構造部分で手抜きをすることがあります。

「大手ハウスメーカーなら安心」と思われがちですが、実は大手ハウスメーカーも地元の中小メーカーや建設会社も欠陥比率はあまり変わらないんです！

というのも、実際に工事を行うのはどこでも下請け、孫請け、ひ孫請け業者。元請（メーカー）の技術監理者の監理業務がほとんど行われてないために、チェック機能が有効に働いていないこと、末端に渡される工事費が安いことが大きな原因と考えられます。

大手ハウスメーカーでも欠陥の相談・事例は多くあります。例えば、杭の位置が建物の基礎と1mもズレていたとか、盛土に杭を打ったが支持地盤まで届いていなかったため、1年で13mm下がったなど、大手のハウスメーカーでもこのようなことがあります。

奇抜なデザインの建物や窓が大きく開放的な建物、手すりが極端にシンプルな建物などには危険性の高い建物が多い。

建築賞受賞デザイナー設計の住宅のベランダが落下

ハウスメーカーの価格表示は建物本体の価格なので、実際に住めるようにするには他にも費用がかかります。まず、それを理解しておかないと金銭トラブルの原因となります。

例をあげると、ある建築主から「予算が少ないので基本の仕様のままで建てたかったが、普通に住める状態にするためには屋外の配管工事などの追加費用が400万円以上かかって予算計画がくるった。」という事例もあります。

高度で精密な工業技術で作られ、厳重なチェックを経て市場に出される自動車でも欠陥車が発生します。住宅は敷地や予算、建築主の希望などの全てが異なり、様々な制約を受けます。昔と比べて工業化、規格化されてきたとは言え限度があり、組み立て工事は現場でしか出来ません。

そこでは手仕事がどうしても伴い、職人の腕の上手、下手もある。夏、冬などの季節の差や雨降りなどの天候の影響もある。むしろ、住宅は不具合や欠陥が出やすいと考える方が自然ではないでしょうか。

建築会社（大工）やハウスメーカーが、設計施工と言って広告や種々な営業活動を行っているが、建築事務所登録と建設業許可を受けていないと違法になります。

多くの場合、施工業者は建築事務所登録を受けていないのが現実です。

建築主から依頼を受けると、社内で図面を書いて建築事務所に名義を借りて確認申請を提出する方法を名義借りと呼び、確認申請に必要な程度の図面を建築事務所に外注、下請けさせる方法もあり、こうした建築事務所を代願事務所と呼びます。

大手ハウスメーカーでも、本社や大きな支店は建築事務所登録があっても、他は無いのが一般的で同じ傾向が見られます。

こうした仕組みで作成される少ない設計図は、住宅の性能や品質を表現することが限られ、トラブルの原因となることが多く、更に設計図通りに工事を確認し、問題があれば施工者に是正の指摘を行い、建築主に報告する業務を監理と呼びますが、名義貸しや下請けの監理者では実効性がありません。また、監理者を決めないと工事が出来ないことも知っておいて頂きたいものです。

大手ハウスメーカーなどの形式認定を受けた「工業化住宅」は個々の構造計算を省略できる制度がありますが、対象外の基礎工事を含めた資料公開、提供を拒否することがあり、消費者は品質や性能の確認が出来ないことになります。

建売住宅は確認申請書や構造計算書を購入者に渡す義務が法律上はありません。この為に、安全性の確認が最も困難となります。

資格のことも少し知ってください。設計士や設計者としばしば呼ばれますが、資格者としては「建築士」以外ありません。建築士資格者の中で設計監理を行ったり、施工を業務としたりの差があるだけです。

「建築家」と言う呼び方もあります。これも法律上の資格者名ではなく、現在の建築士制度が、国民、消費者に不利益をもたらす弱点があると考え、専門家としての理念と自律的精神に基づき、建築設計監理業務を専業（施工等と兼務しない）とする建築設計者たらんとする者の呼称で、そう考える人達の団体として日本建築家協会があります。

また、建築士と言っても、医者が外科や内科、小児科等と分れているように、得意分野は様々で、デザイン（意匠）、構造、設備と大別されており、一級建築士でも構造や設備が得意な人はごく少数派になります。

多くの場合は意匠の得意な建築士が他を統括し、事業所としては元請け事務所となり、他は下請け事務所、下請け業務を行っています。

ごく最近までは地域共同体を基本に、気候、風土、歴史、伝統を考慮した職人、技術者が家造りにタッチし、建築材料もその地域で供給された物が多かった。

地域の信用情報が支配し「信用してお任せください」「お任せします」といった契約方法でも、重大な欠陥はあまり発生しない傾向があった。

ところが現在は地域が崩壊し、業務の広域化、全国展開も見られ、材料の工業化や規格化などにより地域の特性は薄くなってきています。輸入住宅はその最たる物です。

加えて、昔は職人の手間賃が日当で決められていて、いわゆる職人気質が発揮されたが現在は請け取り制がほとんどで、早く多くの作業をこなすようになっている。このため、安ければ雑な作業につながりやすいのです。

図面化、書面化による契約がものを言う、契約社会であるという認識が必要です。

「大手ゼネコンやハウスメーカーだから信用する」と言う人が多いが、どこでも実際の工事は下請けや孫請けが工事をおこなっている。

実際の工事費の低下や技術の未熟、時には手抜き工事による欠陥が発生する。

昔から言われるようにスタートが肝心、デザイン・技術に優れているだけでなく、論理観を持った建築士に設計監理を依頼し、その上で優良施工者を選択することが最も確かな家づくりの方法であると考えます。

その為に、建築主・消費者の皆さんは、設計者と施工者選びに手間暇を惜しまないで頂きたい。

ハウスメーカーや施工会社に一括発注した後で不安を感じた場合は、監理を切り離したり、工事中の第三者検査をお薦めします。重大な欠陥防止には有効となります。

では、実際に当設計事務所で調査させていただいた事例についてご紹介します。
よくある例から稀少な例までさまざまですが、いずれも重大な欠陥住宅ばかりでした。

こちらで紹介にているものの他にも、雨漏り・漏水や、造成地や崖地に建った住宅の不同沈下などがあります。

こちらの事例をご覧になって、「うちも欠陥住宅かも・・・」と思われた方は、是非一度ご相談いただければと思います。

欠陥住宅・悪徳リフォームの調査・相談等を承っております。

これまでに150件以上の現地調査や30件以上の裁判支援を行ってきました。

住まいに関することでお困りでしたらお気軽にご相談ください。費用は下記のとおりです。

（NPO法人　欠陥住宅をつくらない住宅設計者の会　資料引用　　消費税5％含む）

1.住宅についての電話相談

事務局相談は無料
（30分以上は30分5,250円）

1時間　10,500円

3.欠陥住宅の現場調査

52,500円
（1件/ほぼ2〜3時間の調査と報告書作成。超過の場合は8時間につき63,000円）

1日　84,000円（10,500円×8時間＝84,000円）

1回　84,000円
出廷のための打ち合わせを含む

5.弁護士の紹介

無料

6.ハウスメーカーの選択のアドバイス

相談1時間　　　　 10,000円
出張アドバイス　　52,500円

1件　　52,500円
（複雑な調査は所要時間によって増額となる）

8.工事中の建物の検査（検査報告者作成）

1回　　52,500円
（木造材来工法の構造体検査で5回程度必要。
それ以外は追加）

9.住宅設計・監理（工事の監理）

国土交通省大臣告示にもとづく定められた金額
(当建築士は工事費のおよそ10〜15％）

10.図面のチェック

52,500円
（ただし、木造在来工法の場合）